大規模改修・修繕工事成功のポイントPOINT

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責任施工・設計監理・CM方式各特徴とメリット・デメリット

修繕工事はマンションを適切に管理・維持していくためには必要不可欠な工事です。
修繕工事が適切に行われるかで資産価値も大きく変わってきます。
マンションの大規模改修・修繕工事の3つの方式「責任施工」「設計管理」「CM方式」の
各特徴とメリットとデメリットを紹介いたします。

責任施工方式

責任施工方式

「責任施工方式」とは、マンション管理会社あるいは施工会社などの一社にすべてを委ねる方式です。修繕を施工会社や管理会社に任せるマンションは少なくはありません。そのような信頼関係があり、一社を選定できる場合は、修繕の発注者にとって大きな心配事もなく手間もかからないので比較的楽だと言えます。それが「責任施工方式」の大きなメリットです。

では、デメリットは何かと言うと「責任施工方式」は、発注者が選定した一社に任せるので、その一社のみを信用するしかありません。管理会社等との信頼関係がしっかりと築けているのであれば問題はないかと思います。

しかし、そうでない場合もあると思いますし、予算や費用の関係で施工会社・管理会社との折り合いがつかないこともありえます。
その場合、複数の会社から費用の見積りをとって比較・検討の必要が発生します。多くの管理会社や施工会社の中から一社を選定するのは、発注者にとってが責任も重大で大きな負担となりえます。

「責任施工方式」についてまとめますと、「一社に絞れるのか、また選りすぐりの一社に託して問題ないと思えるのか」以上の点がクリア出来れば、発注者にとって一番楽な方式だといえます。

設計監理方式

設計監理方式

「設計監理方式」とは、設計監理会社が施工会社の工事を確認し、手抜きがない適切な修繕工事を行わせる方式です。
「設計監理方式」のメリットは、設計監理会社という第三者が入ることで、より良い修繕工事が行われる可能性が高いことです。
デメリットとしては、設計監理会社というものはえてして、自社との親密な関係にある施工会社を選定しがちな点です。

「設計監理方式」についてまとめますと、「第三者目線は大いに期待出来ますが、設計監理会社の確認機能が健全なものかを見極める目が重要」というところです。適切な設計監理会社の選定が出来るかがポイントとなります。

設計監理方式

設計監理方式をまとめると、「第三者目線に対して大幅に期待することが出来ますが、設計監理会社のチェック機能が健全か見極めることが必要」といったところです。適切な設計監理会社の選定が出来るか、これがポイントです。

CM(コンストラクション・マネジメント)方式

CM(コンストラクション・マネジメント)方式

「CM方式」とは、コンストラクション・マネジメント方式の略称です。CM方式の一番のメリットは、各工事に対してそれぞれ業者を選定する方式なので、費用を抑えられるところです。
例を挙げると、塗装会社、外壁を直す業者、給排水設備を修繕する業者など、マンションの修繕工事には様々な業者が関わります。各作業を別々に発注することで、価格帯を選ぶことが出来てコストダウンが見込めます。つまりは「いいとこどり方式」と言っていいと思います。
ただ、様々の業者がそれぞればらばらにマンションに入ってくることになりますので、発注者と業者の間に入ってコンサルを行うマネジメント会社が必要となってきます。
「CM方式」のデメリットは、そのマネジメント会社の担当者個人の力量で修繕工事の結果が全く違うものになることがあります。

CM(コンストラクション・マネジメント)方式

マネジメント会社の担当者は現場には詳しいとは限りません。塗装やひび割れも直すことはありません。それ故、実際の作業者から見ると、「何にも出来ない人」と思われます。マネジメント会社の担当者がたとえ一級建築士であったとしても、現場に来たら何も出来ないと思われてしまうこともあるでしょう。担当者の態度一つで作業者に嫌われたり舐められて手抜きをされることもありえます。

「CM方式」についてまとめますと、「費用は確実に抑えられるが、仕上がりはマネジメント会社の担当者の力量次第」といったところです。

修繕工事方式のまとめ

どの方式を選んでも、一長一短はあります。
現状では、2の設計監理方式を採用する発注者が多く、1の責任施工方式とCM方式についてはあまり聞かないのが実情です。

基本的にはある程度の管理会社であれば3つの方式のどれでも対応できますので、次期修繕ではどの方式を採用するのか、
担当と相談されてはいかかがでしょうか?

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